호찌민 13% 주택담보대출 금리가 만든 실수요자의 딜레마

2026/03/01

이 글은 베트남 호찌민 독자 기고(칼럼) 성격의 문제제기다.

 

핵심은 단순하다. 호찌민에서 맞벌이로 월 7,000만 동(약 390만 원) 정도를 벌어도, 주택담보대출 금리가 ‘초기 우대 후 13~14%’로 올라가면 실거주 목적의 내 집 마련이 사실상 멈춰버린다는 체감이다. 

비엣콤은행(Vietcombank) 본점 고객 창구에서 직원들이 부동산 담보대출 및 우대 금리 관련 상담을 진행하고 있다. / 사진=베트남 통신사

 

글쓴이는 2년 전 30~40억 동 (약 1억 7천만원~ 2억 3천만원) 수준의 외곽 아파트를 보며 약 20억 동 대출을 가정했다. 당시 광고된 초기 우대금리(연 6.5~8%) 구간에서는 월 상환(원리금) 2,500만~3,000만 동 정도로 ‘빠듯하지만 가능’하다고 판단했다.

 

하지만 최근 국영상업은행 중심으로 우대기간 이후 주담대 금리가 13~14%까지 언급되는 뉴스를 접하며, 월 상환액이 수백만 동 단위로 더 불어나 ‘가계의 식비·교육비·출산 계획’에 직격탄이 된다는 불안을 드러낸다.

 

이 글이 흥미로운 지점은, 금리 인상의 명분(부동산 투기 억제)과 실제 충격(실수요자 부담)이 엇갈린다는 주장이다.

 

글쓴이는 은행이 “2025년 부동산 신용이 약 22% 증가해 전체 신용 증가(약 19%)보다 높았다”는 이유로 부동산 대출을 조이려 한다고 소개한다. 그리고 이 방식이 과연 투기 세력을 제대로 겨냥하느냐고 묻는다.

 

투기자는 임대·전매로 ‘현금흐름’과 ‘차익’으로 버티거나 비용을 다음 매수자에게 전가할 여지가 있지만, 실거주자는 월급 외에 대출이자를 상쇄할 방법이 없어 금리 상승이 곧바로 생활비 압박으로 이어진다는 논리다.

 

그래서 글쓴이가 제안하는 해법은 “실거주와 투자를 구분하는 대출 설계”다.

 

예를 들어, 대출자가 5~10년간 실거주(주거 목적 유지)를 약정하고, 그 기간에 매각·임대 등 투자 행위가 발생하면 ‘우대금리 차액을 추징’하거나 페널티를 부과하는 방식이다. 즉, 투기 억제 목표는 유지하되, 실수요자의 주거 사다리를 끊지 않는 ‘필터’를 만들자는 제안이다.

 

베트남 부동산·금융 시장 관점에서 이 글이 던지는 시사점은 3가지다.

1. 주택 구매 의사결정은 “초기 우대금리”가 아니라 “우대 종료 후 금리(리셋 금리)”가 좌우한다. 특히 20년 장기 대출에서 변동성이 커지면, 중산층도 구매를 미루게 된다.
2. 부동산 과열을 잡기 위한 대출 규제는 실거주자에게 더 크게 체감될 수 있다. 시장 안정 목표와 주거 복지 목표가 충돌할 때, 정책 설계(실수요자 우대, 소득·거주 요건, 임대·전매 제한 연동)가 중요해진다.
3. 결과적으로 높은 금리 환경에서는 “구매→대출” 경로가 좁아지며, 월 1,500만 동(약 80만 원) 안팎의 임대료를 내는 선택이 더 합리적으로 보일 수 있다. 글쓴이는 20년 동안 월 3,500만~4,000만 동(약 190만~220만 원) 상환을 떠안는 것은 너무 큰 리스크라고 정리한다.

정리하면, 이 글은 “실수요자도 투기자와 같은 고금리를 부담해야 하는가”라는 질문을 던진다.

 

2026년 호찌민 주택 시장을 이해하려면, 단순 집값뿐 아니라 주담대 금리 구조(우대기간·리셋 구간)와 은행의 부동산 신용 관리 방향이 실거주 수요를 얼마나 억누르는지까지 함께 봐야 한다는 메시지로 읽힌다.

 

출처 : https://vnexpress.net/thu-nhap-70-trieu-chun-buoc-mua-nha-sai-gon-vi-lai-vay-13-5045087.html

베트남 은행 예금금리 8% 시대… 연말 ‘고금리 쟁탈전’ 본격화