2026/02/12
베트남부동산중개인협회(VARS) 분석에 따르면, 하노이는 ‘노후 도심 정비’ 수준을 넘어 특정 구역을 전면 철거(해체) 후 인프라와 도시공간을 통째로 재설계하는 방식의 도시 재구조화로 방향을 분명히 하고 있다.
핵심은 고밀도·과밀 문제를 해소하기 위해 “수직 개발은 하되 인구 밀도는 낮추는” 구조로 도심을 재편하겠다는 점이다.
이번 계획의 규모는 상당히 크다. 기사에 인용된 ‘수도 종합계획(100년 비전)’ 로드맵 기준으로 2026~2035년에는 홍강(송홍) 권역 약 20만 명, 서호(호떠이) 및 인근 약 20만 명, 환상도로 3호선(반다이 3) 범위 일부 노선 약 4만2천 명을 이전 대상으로 잡았다.
2036~2045년에는 구시가지(포꼬) 약 2만6,730명, 구도심(포꾸) 약 2만3천 명, 환상도로 3 범위의 기타 지역 약 37만 명으로 확대되며, 2026~2045년 누적 이전 규모는 86만 명 이상으로 제시된다.
다만 VARS는 “집만 옮기고 생계(일자리)는 그대로 두면” 실질적 분산이 어렵다고 본다. 따라서 교통 인프라 투자와 함께 행정기관, 오피스, 학교, 병원, 연구센터 등 도시 기능을 외곽으로 이전해 ‘일자리와 생활 인프라가 따라가는 이동’을 만들어야 한다고 강조한다. 이는 강제적 이전이 아니라 경제활동의 흐름을 통해 인구가 자연스럽게 이동하도록 설계하자는 접근이다.
부동산 시장의 중장기 시나리오는 ‘도심 고급화’와 ‘외곽 대규모 공급’의 동시 진행, 즉 양극화로 요약된다. VARS 전망에서는 도심 핵심지의 고급·초고급 주거는 희소성과 임대수요를 바탕으로 높은 가격대와 상승 흐름을 유지할 가능성이 크다. 또 재정비 이후 중심부 토지는 금융센터, A급 오피스 같은 고부가가치 상업·서비스 기능에 우선 배치될 수 있어, 도심의 ‘주거-업무 결합형 초고급’ 수요를 더 자극할 수 있다는 논리다.
반면 도심 내 노후 공동주택(구축 아파트) 구역은 단기적으로 기대감이 남을 수 있으나, 외곽 연결망이 완성되고 일자리·도시 기능이 분산될수록 상대적 매력도가 조정받을 수 있다고 본다. 핵심 변수는 환상도로(특히 3·4·5)와 대중교통 연계(TOD)가 “언제, 어느 수준으로” 체감되느냐에 있다. 연결이 빨라질수록 외곽 신도시의 실거주 수요가 빨리 자리 잡고, 도심 구축의 프리미엄은 선별적으로 남게 된다.
외곽(도시 경계 및 위성권)은 이주 수요를 흡수하는 동시에 ‘대형 신도시급(대도시형) 프로젝트’ 공급이 늘어나는 구간으로 제시된다. 다만 공급이 늘어도 가격이 크게 꺾이기는 어렵다는 전망이 나온다. 토지·건축·자본 비용이 상승하는 데다, 신축은 대개 인프라·편의시설을 갖춘 대규모 복합개발 형태로 품질이 올라가기 때문이다. 기사에서는 외곽 아파트의 보편적 가격대가 ㎡당 5,000만 동 (약 276만원) 수준에서 형성될 수 있다고 언급한다(사회주택 등은 예외).
투자 관점에서의 시사점은 세 가지다.
첫째, “단기 기대”보다 “중장기 실현(인프라 개통, 기능 이전, 고용 이동)”에 베팅해야 한다. 도시 재구조화는 정치적 의지가 강해도 공사·재정·사회적 합의의 병목이 필연적으로 발생한다.
둘째, 외곽은 ‘실수요 기반 + 인프라 축’에 붙은 자산이 상대적으로 유리하고, 이미 급등한 지역의 단기 매매는 리스크가 커진다(공급이 한꺼번에 쏟아질 수 있음).
셋째, 도심은 고급·초고급이 강세를 이어갈 수 있으나, 이는 “전체 도심”이 아니라 입지·희소성·임대수요가 동시에 성립하는 일부 자산에 한정될 가능성이 높다.
추가로, 다른 보도에서도 하노이의 100년 비전 계획이 시장의 ‘새 지도’를 만들 것이며, 이주·재정착의 성패가 결국 외곽 주거 품질과 생활권 완성도에 달렸다는 점을 반복적으로 지적한다.
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