베트남 집값 왜 안 내려가나? – 공급 부족·토지 비용·투자 심리 ‘삼중 압박

2025/09/24

 

올해 9개월 동안 하노이와 호찌민시 집값은 10년 만의 최고치를 기록했다.

2025년 7월 호치민시 중심가 부동산 / 사진: Quynh Tran

하노이 아파트는 ㎡당 평균 8,000만 동(약 460만 원)으로 전년 대비 33% 상승했고, 호찌민시 아파트는 ㎡당 8,900만 동(약 510만 원)으로 36% 뛰었다. 저층 주택은 ㎡당 2억 3,000만~3억 동(약 1,300만~1,700만 원)까지 거래된다.

 

전문가들은 “집값이 떨어지기 어려운 구조적 이유”를 크게 세 가지로 설명한다.

 

첫째는 개발 비용 증가다. 토지 보상비와 토지사용료가 급등하면서 개발비용의 절반 이상을 차지한다. 여기에 건축 자재, 인건비, 은행 대출이자까지 오르며, 최종 분양가에 그대로 반영된다. 예컨대 몇 년 전 200억 동(약 11억 원)이면 가능했던 토지사용료가 지금은 1,000억~2,000억 동(약 55 억~110 억 원)까지 늘어난 사례도 있다.

 

둘째는 투자자의 수익 전략이다. 많은 기업들이 고급 주택 위주로 사업을 추진하며 높은 수익률을 추구한다. 이는 중저가 주택 공급 부족으로 이어지고, 결국 가격을 끌어올리는 요인이 된다. “집값은 한 번 오르면 계속 오른다”는 투자 심리가 시장 전반에 반영되는 셈이다.

 

셋째는 공급 제약이다. 수천 건의 프로젝트가 인허가 지연으로 멈춰 있는 상황에서 신규 주택 공급이 제한적이다. 공급이 부족한 가운데 수요는 여전히 높아, 가격이 쉽게 내려가지 않는 구조다.

 

문제 해결을 위해 전문가들은 ▲토지·도시계획 정보의 투명화 ▲토지사용료 제도의 유연화 ▲‘원스톱’ 행정으로 절차 간소화 ▲방치·투기 목적 부동산에 세금 부과 ▲두 번째 주택 이상에 대한 보유세 적용 등을 제안한다. 특히, 사회주택과 중저가 주택 확대가 장기적 해법으로 꼽힌다.

 

딘 쫑 틴(Đinh Trọng Thịnh) 교수는 “정부가 저렴한 토지를 우선 배정해 기업들이 ‘적정 이윤’으로 중저가 주택을 공급하도록 해야 한다”고 강조했다. 또한 2024년 개정될 토지법이 시행되면 법적 불확실성이 줄고 ‘깨끗한 토지’가 늘어나 공급 확대에 긍정적 영향을 줄 것이라는 기대가 크다.

 

현재 베트남은 자산세나 투기 억제용 보유세가 없어, “가격 상승 기대→투기 수요 증가→가격 추가 상승”이라는 악순환이 반복되고 있다. 따라서 세제와 금융, 토지 정책을 종합적으로 개혁하지 않는 한 집값이 소득 수준에 맞게 내려오기는 쉽지 않다는 것이 전문가들의 공통된 전망이다.

 

출처 : https://vnexpress.net/ly-do-gia-nha-kho-giam-4942519.html